Archivio mensile novembre 2018

Affitto:come si ripartiscono le spese tra proprietario e inquilino-La tabella.

Quando si affitta un immobile è necessario chiarire da subito i diritti e i doveri dell’inquilino e quelli del proprietario di casa. Normalmente nel contratto vengono elencate le condizioni sull’uso dell’immobile, sul pagamento dei canoni, sulla partecipazione all’assemblea, ecc..

Ma come si ripartiscono le spese tra inquilino e proprietario? Scopriamo insieme quali costi devono essere sostenuti dall’uno e dall’altro.

L’art. 1576 del Codice Civile recita:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Dunque, premesso che il locatore ha l’obbligo di consegnare l’abitazione in buono stato, al conduttore (inquilino) spetta il pagamento delle spese di piccola manutenzione, cioè le spese dovute a riparazioni causate dal normale deterioramento del bene.

Invece quelle per le riparazioni necessarie a consentire all’immobile di servire all’uso per cui è locato (generalmente quelle di straordinaria manutenzione) competono al locatore (proprietario). Si tratta di costi relativi a casi fortuiti,  ovvero le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti ed imprevedibili e le eventuali opere di adeguamento dell’immobile alle normative vigenti.

A dare qualche indicazione in più ci pensa la Legge 392/78 (relativa alle locazioni degli immobili urbani), in cui si dice che l’inquilino deve sostenere le spese per:

  • la pulizia,
  • l’ordinaria manutenzione dell’ascensore,
  • i consumi di energia elettrica, acqua, riscaldamento e condizionamento dell’aria,
  • lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine,
  • la fornitura di altri servizi comuni,
  • il servizio di portineria se presente nello stabile (in tal caso l’inquilino dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del 90%).

Rispetto alle spese condominiali, il proprietario deve sostenere i costi per lavori di rifacimento degli impianti o delle facciate e le opere comuni che possono ritenersi straordinarie e, legalmente, è lui il responsabile nei confronti del condominio, anche in caso di mancato pagamento da parte dell’affittuario. MA ATTENZIONE: Se l’inquilino non rispetta il suo dovere e non paga le spese condominiali di sua competenza, il locatore può esercitare il diritto di rivalsa su di lui, chiedendo il rimborso delle spese sostenute entro 60 giorni; trascorso questo termine, in caso di mancato assolvimento, il proprietario può avanzare la richiesta di risoluzione del contratto.

Tuttavia se consideriamo la quotidianità, queste norme appaiono troppo generiche e davanti all’urgenza di affrontare una spesa, accade spesso che ci siano contrasti tra il proprietario e l’inquilino perché le varie attività di manutenzione possono prestarsi a diverse interpretazioni. Infatti non sempre è possibile determinare in modo chiaro se si tratti di interventi resi necessari dall’uso prolungato da parte dell’inquilino o dall’età avanzata dell’immobile.

Quindi se da un lato è  vero che la legge è piuttosto sommaria nel definire la ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino, è vero anche che sarebbe un’impresa irrealizzabile elencare ogni spesa possibile e individuarne i criteri di divisione nel contratto di affitto! Ma la soluzione c’è…

Per ovviare a questo problema le principali organizzazioni di categoria di locatori ed inquilini hanno sottoscritto un elenco che prevede la ripartizione di spese ed oneri accessori sull’immobile. Basterà quindi inserire nel contratto un esplicito richiamo alla “Tabella oneri accessori (ripartizione fra locatore e conduttore) concordata tra Confedilizia, Sunia, Uniat, Sicet e registrata in data 30.04.2014 presso l’Agenzia delle Entrate di Roma 2, sub n. 8455/3″ affinché la ripartizione delle spese di manutenzione sull’immobile e delle parti comuni avvenga secondo questo accordo di categoria.

Ti forniamo qui la tabella dettagliata, in modo che tu possa vedere nel dettaglio le varie voci che ti interessano; scarica ora la Tabella oneri accessori-AGENZIA PEGASO IMMOBILIARE!

Se stai cercando la tua casa in vendita o in affitto a Pisa, affidati all’esperienza dell’Agenzia Pegaso Immobiliare: il nostro lavoro non finisce con la stipula del contratto perché ti seguiremo anche nella fase successiva restando per te un valido punto di riferimento per qualsiasi problematica potrà sorgere in futuro.

Contattaci subito!

Ti aspettiamo…

 

Realizzare un giardino d’inverno: quando servono i permessi?

Realizzare un giardino d’inverno può essere un’ottima soluzione per valorizzare la casa ed estendere lo spazio abitativo. Ecco come creare uno spazio esterno coperto e quando servono i permessi.

Per chi capisce l’importanza di circondarsi di cose belle anche dentro casa per il proprio benessere quotidiano, il giardino d’inverno rappresenta una possibilità in più per godere di uno spazio che, per sua natura, è a metà strada tra l’intimità della casa e l’ambiente che circonda l’abitazione.

I giardini d’inverno sono un vero e proprio prolungamento della casa, sono caratterizzati da strutture in vetro e metallo che permettono di creare ambienti chiusi ma luminosissimi e sono l’ideale quando si hanno a disposizione spazi grandi o giardini.

La loro storia parte da lontano, nel XVI secolo, quando tra i ricchi proprietari terrieri dell’Europa del Nord si diffuse l’abitudine di coltivare agrumi che commercianti provenienti dai paesi mediterranei proponevano sulle loro tavole.

Inizialmente si costruivano delle semplici pergole sopra le piante in vaso, poi si passò a strutture in legno, mattoni o pietra con ampie finestre verticali aperte nelle pareti orientate a sud. I giardini d’inverno conobbero il loro periodo d’oro nel XIX secolo in Inghilterra, quando queste strutture, inizialmente riservate solo agli agrumi, finirono per ospitare una grande varietà di piante e divennero costruzioni sempre più decorate ed imponenti. Da quel momento il giardino d’inverno si diffuse in tutta Europa come tipologia architettonica.

Oggi i giardini d’inverno hanno definitivamente abbandonato i decori e le forme nostalgiche del passato, per trasformarsi in strutture all’avanguardia realizzate tanto nei parchi pubblici quanto nei giardini privati.

Mentre la veranda consiste in una loggia coperta chiusa con vetrate, il giardino d’inverno è una vera e propria stanza con pareti a vetro, che ricorda una serra. Questo può diventare un luogo adatto ad accogliere sale da lettura, piccoli salotti, sale da pranzo e luoghi di svago. In virtù della destinazione a soggiorno, può essere provvisto di riscaldamento. È possibile utilizzare l’impianto della casa oppure dotare la struttura di un proprio impianto a pavimento o a parete, che riscaldi e deumidifichi l’aria.

Inoltre, perché questo ambiente sia anche efficiente dal punto di vista energetico, è indispensabile valutare attentamente il tipo di infissi; i più indicati sono quelli a taglio termico che, essendo riempiti di materiale coibentante, lo rendono più isolato.

I permessi.

Dunque per vivere maggiormente terrazzi, balconi o giardini, anche quando il clima non lo consentirebbe, verande e giardini d’inverno offrono riparo dagli agenti atmosferici e aumentano la superficie abitabile: e proprio qui sta il nodo della questione relativa ai permessi da chiedere…

Anche una struttura come quella per il giardino d’inverno rappresenta infatti un ampliamento che incide sui parametri urbanistici. Si tratta di una struttura per esterno che comporta un aumento di superficie coperta; perciò per procedere alla realizzazione è necessario chiedere il permesso di costruire. 
Il nuovo volume ha finalità abitative, amplia lo spazio vivibile di un’abitazione, è destinato ad un uso prolungato nel tempo e può essere realizzato solo se:

  • è disponibile volumetria edificabile residua
  • se il Regolamento edilizio comunale prevede la possibilità di ampliamento tramite premio di cubatura.

Inoltre se si vuole intervenire chiudendo lo spazio esterno di un appartamento in condominio, di solito è necessario il parere favorevole e unanime degli altri condomini, che deve essere allegato alla domanda di Permesso di Costruire.

La veranda va di fatto a modificare il prospetto, considerato un bene comune condominiale, e l’eventuale volumetria residua è associata all’edificio nel suo complesso e coinvolge tutti gli inquilini.

Inoltre questo ampliamento deve rispettare le norme sulle distanze, che trovano la loro regolamentazione non solo nel Codice Civile, ma anche nei piani regolatori comunali.

Condizione indispensabile per costruire un giardino d’inverno è che non si può derogare al rapporto di 1/8 tra la somma delle superfici dei pavimenti della veranda e di tutti i locali che si aprono su di essa.

Infine bisogna verificare che non sussistano altre restrizioni comunali specifiche, dal momento che i diversi regolamenti edilizi possono fissare limiti di volumetria o superficie e prevedere particolari parametri aeroilluminanti.

Quindi, ricapitolando, possiamo dire che la differenza principale tra ciò che necessita di autorizzazione e ciò che si può fare con meno vincoli consiste nella vivibilità dello spazio che andrai a coprire, chiudere o costruire. Praticamente, qualsiasi zona coperta e chiusa diventa un locale autonomo e l’ampliamento di un locale esistente e va ad accrescere la volumetria totale della casa aumentandone il valore.

Se il giardino di inverno costituisce uno spazio aggiuntivo alla casa, senza le caratteristiche del volume tecnico, è sempre necessario oltre alla pratica edilizia anche il pagamento al Comune degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione in misura variabile a secondo delle tabelle locali.

Tu hai già realizzato il tuo giardino d’inverno? Raccontaci la tua esperienza lasciandoci un commento!

Se invece stai ancora cercando la casa adatta a te in cui ritagliare il tuo angolo di relax, contatta l’Agenzia Pegaso Immobiliare: ti accompagneremo nel tuo percorso di acquisto con professonalità e cortesia.

Ti aspettiamo in Via Santa Marta 2 a Pisa!

P.S.: Ecco un altro post che potrebbe interessarti: Quali lavori in casa si possono fare senza permessi?

Buona lettura!

Vivere in appartamento o in una casa indipendente? Tutti i pro e i contro.

Quando si è alla ricerca di una nuova casa, una delle prime cose da fare dopo aver deciso la zona in cui si vorrebbe vivere e aver stabilito il budget a disposizione è definire la tipologia di immobile su cui orientarsi.

È meglio abitare in un appartamento o in una casa indipendente? A questa domanda non esiste una risposta valida per tutti; si tratta di una scelta troppo soggettiva che dipende principalmente dai gusti e dalle esigenze di ognuno.

Certo è che entrambe queste soluzioni abitative offrono vantaggi e svantaggi, ciascuno dei quali è da valutare in base allo stile di vita che si conduce.

Devi scegliere tra un appartamento e una casa indipendente? Vediamo insieme i pro e i contro, poi starà a te rapportare tutto alle tue abitudini ed esigenze, e vedere da quale parte pende per te la bilancia…

Appartamento in condominio.

Cominciamo analizzando gli elementi che caratterizzano la vita in appartamento. Abitare in un condominio vuol dire in primo luogo dover gestire e condividere spazi, beni e servizi in comune con gli altri inquilini del palazzo. Questo non significa necessariamente che si creeranno situazioni spiacevoli, ma i rapporti di buon vicinato prevedono che tu sacrifichi un po’ della tua privacy e della tua indipendenza.

Una buona dose di tolleranza e pazienza, ad esempio nei confronti di un vicino troppo rumoroso o di un condomino che comunque ti disturba con un suo atteggiamento quotidiano, non guasta mai.

Se detesti già in partenza l’idea di dover condividere spazi e decisioni, rispettare un regolamento comune, essere legato alle spese di condominio o prendere parte alle assemblee allora l’appartamento non è la soluzione adatta a te.

Ma vivere in appartamento ha anche i suoi vantaggi, primo tra tutti il prezzo di acquisto. Infatti le cifre richieste per immobili in condominio sono generalmente più basse se confrontate con quelle relative a case indipendenti. Inoltre non è da sottovalutare che i costi di gestione ordinaria di un appartamento incidono in maniera meno significativa e che se dovesse capitare una sostanziosa spesa improvvisa legata al danneggiamento di parti dell’edificio (il tetto per esempio) o per ristrutturazioni, questa sarà ripartita tra tutti i condomini. Quindi non sarai solo a pagare i lavori… condividere ha anche i suoi lati positivi!

Casa indipendente.

Abitare in una casa indipendente permette una maggiore privacy e la possibilità di usufruire di spazi esterni come giardini o cortili da non dover condividere con nessuno. Ciò implica che non ci saranno spese condominiali, costi di amministrazione per la gestione degli spazi comuni, riunioni condominiali e soprattutto nessun eventuale rapporto conflittuale con i vicini.

Come abbiamo detto, i costi di acquisto sono più elevati rispetto ad un appartamento, ma dobbiamo anche precisare che i prezzi variano in base ai mq dell’abitazione, allo stato dell’immobile e alla zona in cui si desidera acquistare. I prezzi si fanno più contenuti man mano che ci si allontana dal centro città.

In Provincia di Pisa, territorio in cui lavora la nostra Agenzia Pegaso Immobiliare, è possibile trovare soluzioni molto valide appena fuori dalla zona urbana, nei vari paesi che si snodano lungo la Tosco Romagnola a pochi km dal centro. Cerca tra le nostre proposte immobiliari la casa perfetta per te!

Uno svantaggio legato alla scelta di una casa indipendente è quello relativo ai costi di manutenzione, perché le spese di gestione sono più alte rispetto a quelle di un appartamento in condominio, specialmente quelle legate al riscaldamento. Alcune accortezze potrebbero comunque aiutarti ad ammortizzare i costi, ad esempio intervenire sull’immobile in modo da isolarlo al meglio in relazione a finestre, pareti, solai e tetto.

Hai valutato le alternative possibili?

Se ancora non sei del tutto deciso, ci sono anche delle alternative intermedie che potresti considerare, come ad esempio un appartamento in un piccolo condominio ma con ingresso indipendente e magari un piccolo giardino tutto per te, oppure una villetta a schiera che garantirà i tuoi spazi indipendenti, ma ti farà sentire meno isolato e ti darà la possibilità di un prezzo di acquisto inferiore rispetto a quello previsto per una casa indipendente singola.

Allora? Cosa hai scelto? Facci sapere con un commento il tipo di immobile che preferisci!

P.S. Se ancora non lo hai fatto, fai la tua ricerca sul sito dell’Agenzia Pegaso Immobiliare e trova la casa perfetta per te secondo i tuoi gusti!

A presto con un nuovo post!

Facebook
Facebook
Instagram