Archivio mensile aprile 2019

I 7 errori che devi assolutamente evitare quando compri casa.

Prima o poi arriva per tutti il momento di cercare casa. Specialmente se l’intenzione è quella di acquistarla, la ricerca dell’abitazione giusta deve essere un’operazione da gestire in modo attento ed organizzato.

Per scegliere la casa adatta alle tue esigenze evitando di rimanere deluso o pentito del tuo acquisto, ecco i 7 errori che non devi commettere.

1. Cercare senza un criterio.

L’inizio della ricerca della casa giusta è senza dubbio uno dei momenti più entusiasmanti.

Hai in mente ciò che non deve mancare nella tua nuova abitazione, sei aperto a valutare più soluzioni e cerchi ispirazione lanciandoti in un’appassionata ricerca tra gli annunci immobiliari (il più delle volte online) per avere un’idea di cosa offre il mercato nella tua zona.

Tutto questo non è sbagliato, ma se i giorni passano e tu continui a cercare una casa che possa piacerti senza restringere il campo di ricerca non arriverai ad individuare gli immobili che possono veramente fare al caso tuo.

Perché perdere tempo?

2. Non informarsi sul mutuo.

Se già sai che per il tuo acquisto immobiliare farai ricorso ad un mutuo, è meglio contattare il prima possibile uno o più istituti di credito in modo che possano proporre dei preventivi.

Così facendo avrai più chiara la somma su cui potrai fare affidamento quando troverai la casa per te e saprai a quale banca rivolgerti.

Di solito per il mutuo viene concesso un importo che non supera l’80% del valore del bene da acquistare; nei casi in cui si supera questa percentuale sono richieste maggiori garanzie e vengono applicate condizioni meno vantaggiose per il cliente.

Perciò valuta bene la soluzione che nel tempo per te risulta più conveniente.

3. Tentare il passo più lungo della gamba.

Una casa ti piace moltissimo ma il prezzo per te è fuori budget?

Non fare il passo più lungo della gamba! Una proposta d’acquisto fatta sull’onda dell’entusiasmo potrebbe portarti presto a pentirti…

Non lasciarti abbagliare e fai sempre le tue valutazioni in modo razionale tenendo conto delle tue reali possibilità anche perché, come vedremo al prossimo punto, nell’acquisto di un immobile c’è da tenere conto non solo del prezzo di vendita da corrispondere al proprietario dell’immobile, anche di varie spese extra…

4. Non calcolare tutte le spese.

A tuo carico ci sono alcune spese legate alla compravendita:

  • l’onorario notaio, che dovrà stipulare l’atto di compravendita e l’atto di mutuo; di conseguenza dovrai pagare
    due onorari direttamente proporzionali rispettivamente al prezzo dell’immobile e all’ipoteca che verrà
    iscritta a garanzia del mutuo;
  • le imposte dovute allo Stato, che variano se si acquista come prima o seconda casa da un
    privato o da un’impresa costruttrice, e in presenza di mutuo ipotecario l’imposta sostitutiva sull’importo
    erogato;
  • la provvigione dell’agente immobiliare;
  • le spese legate alla stipula del mutuo.

Le voci sono varie, quindi per non avere sgradite sorprese è buona norma conoscere preventivamente tutti i costi che andrai ad affrontare. In questo il tuo agente immobiliare potrà senz’altro essere d’aiuto.

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5. Non considerare eventuali lavori di ristrutturazione.

Prima di acquistare, chiediti sempre se l’immobile ha bisogno di qualche lavoro di ristrutturazione e di che entità.

Questo andrà ad incidere non solo sul budget, ma anche sulle tempistiche: se stai cercando casa in fretta perché hai l’esigenza di trasferirti nel più breve tempo possibile, ovviamente scegliere un’abitazione che necessita di essere messa a nuovo non sarà una decisione conveniente.

6. Non effettuare le verifiche preliminari.

Prima di intraprendere un acquisto importante come quello della tua casa, ci sono delle verifiche preliminari che non puoi trascurare.

Per prima cosa dovrai accertare che l’immobile:

  • sia di piena proprietà di chi vende e conoscere come ne è entrato in possesso
  • non sia gravato da trascrizioni, pignoramenti, vincoli, azioni giudiziarie o ipoteche non evidenziate dal venditore.

Inoltre devi controllare la regolarità urbanistica e catastale del bene; nel caso in cui emergessero difformità, il venditore dovrà provvedere a sanarle a sue spese prima dell’atto di compravendita.

Per approfondire questo argomento, ti suggeriamo di leggere anche questo articolo cliccando qui.

7. Lasciarsi prendere dalla fretta.

Potrà sembrare un errore banale, ma è sicuramente tra i più frequenti.

Spesso l’eccessiva fretta di comprare una casa che sembra quella giusta fa perdere alternative più valide.

Avere un po’ di pazienza porta i suoi frutti e se sarà un agente immobiliare a consigliarti senza dubbio sarai in grado di valutare tutte le soluzioni adatte a te.

Comprare una casa è una scelta che, a livello economico e non solo, si ripercuote sulla vita di una persona per anni.

Dunque, prima di decidere, devi essere davvero convinto: affrontare la compravendita con un professionista che renda tutto facile e sicuro ti aiuterà a vivere la tua esperienza d’acquisto nel modo giusto.

Vuoi comprare un immobile nella zona di Pisa? Contattami e comincia subito a cercare con Pegaso Immobiliare la tua nuova casa!

Elisabetta Senesi

Titolare dell’Agenzia Immobiliare Pegaso

Vendere casa affittata: quando l’inquilino ha diritto di prelazione?

Che succede quando si decide di vendere una casa di proprietà, ma l’immobile è affittato? In quali circostanze l’inquilino ha diritto di prelazione?

Mentre è in corso una locazione, può capitare che ad un certo punto il proprietario abbia bisogno di ottenere liquidità in breve tempo e decida di vendere la casa.

La prima cosa da dire è che ne ha tutto il diritto, dal momento che l’immobile gli appartiene, e che può farlo senza restrizioni.

Infatti vendere una casa locata con contratto ancora in essere è consentito dalla legge: secondo quanto stabilito all’articolo 1602 del Codice Civile, l’acquirente “subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”, diventando ufficialmente per l’inquilino il nuovo padrone di casa.

Ma in alcuni casi è possibile che l’affittuario abbia una precedenza sugli aspiranti acquirenti e possa esercitare il diritto di prelazione.

Che cos’è il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione è quello che permette a un soggetto di essere preferito rispetto ad altri e alle stesse condizioni.

Questo significa che l’affittuario, se interessato, sarebbe il primo ad avere la possibilità di acquistare la casa e che a parità di prezzo il locatore è tenuto a preferire il proprio inquilino rispetto ad altri possibili acquirenti.

Quando può essere esercitato il diritto di prelazione?

I contratti di locazione per immobili ad uso abitativo sono solitamente 4+4 o 3+2, ovvero prevedono una durata rispettivamente di 4 o di 3 anni, con la possibilità di rinnovo automatico per un altro periodo, che sarà di ulteriori 4 anni nel primo caso e di 2 nel secondo.

Il diritto di prelazione sussiste soltanto se il locatore disdice il contratto di locazione alla prima scadenza dei 4 o dei 3 anni, a seconda del contratto, e non risulta proprietario di altri immobili a uso abitativo salvo quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Quindi se alla prima scadenza contrattuale il proprietario è intenzionato a vendere il proprio appartamento, deve comunicare al suo inquilino condizioni e corrispettivo della compravendita e quest’ultimo dovrà a sua volta comunicare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione.

Così facendo si concede all’affittuario la possibilità di acquistare la casa a preferenza sugli altri ipotetici e potenziali acquirenti.

In tutti gli altri casi (se la vendita interviene dopo la prima scadenza contrattuale o se il proprietario ha altri immobili ad uso abitativo) non c’è nessuna prelazione; tuttavia il decreto ministeriale 30 dicembre 2002 (art. 1) stabilisce che il proprietario dell’immobile può comunque scegliere di sua iniziativa di concedere tale diritto al conduttore.

Le eccezioni.

Dobbiamo inoltre sottolineare che ci sono alcune circostanze in cui, anche in presenza dei requisiti che abbiamo visto sopra, non è comunque possibile che la prelazione sussista.

Nello specifico:

  • se l’immobile è in comproprietà tra il locatore e altri soggetti a titolo di comunione ereditaria, il diritto di prelazione dei coeredi (stabilito all’articolo 732 del Codice Civile) fa passare in secondo piano quello dell’inquilino;
  • se la vendita è destinata al coniuge del locatore o ai suoi parenti entro il secondo grado, all’inquilino non spetta alcun diritto.

Vuoi saperne di più? Lascia le tue domande in un commento oppure contattaci!

L’Agenzia Immobiliare Pegaso è a disposizione per chiarire i tuoi dubbi in materia di locazione o compravendita.

Ti aspettiamo!

 

Animali in condominio: quali si possono tenere?

Sono moltissime le famiglie italiane che ospitano tra le mura di casa un animale domestico e non sempre si tratta di cani o gatti.

C’è chi sceglie specie più insolite… ma cosa dice la legge in merito? Ecco quali sono gli animali che puoi tenere se abiti in condominio.

Nel nostro articolo dedicato a come allestire una perfetta casa pet friendly abbiamo fatto riferimento al diritto di ciascun condòmino a tenere un animale.

Infatti l’art. 16 della legge 220/2012 del Codice Civile stabilisce che il regolamento condominiale non può vietare di possedere animali nel proprio appartamento, quindi gli altri inquilini dell’edificio non possono deliberare disposizioni limitanti o che annullino tale diritto.

Tuttavia è giusto precisare che qualche limite c’è, dal momento che tale possibilità coesiste con la necessità di seguire delle regole di condotta nel rispetto degli altri condòmini.

Per quanto riguarda quali animali si possono ospitare, facciamo luce su quanto è scritto nell’articolo 1138 del Codice Civile. All’ultimo comma si legge:

le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Se la liberalizzazione degli animali nel condominio e la nuova impostazione giuridica sono state viste da molti come una vittoria di civiltà, non sono comunque mancate polemiche legate alla terminologia adottata.

Infatti nella prima stesura della norma si parlava di “animali da compagnia”, mentre nel testo definitivo si parla di “animali domestici”. Il legislatore ha usato questa terminologia pensando di evitare così la presenza di animali esotici in appartamento: il termine “animale domestico”, infatti, da un punto di vista legale appare più ristretto rispetto a quello di “animale da compagnia”.

In realtà la scelta non ha avuto l’effetto sperato e ha dato origine ad ulteriori dubbi: se da un lato si è vietata la detenzione di serpenti, iguane e altri animali selvatici ed esotici in genere, dall’altro si darebbe libero accesso al condominio ad animali come il maiale (che è domestico) e si taglierebbero fuori criceti, coniglietti, tartarughe e furetti (che non lo sono).

Considerando però che il coniglietto è il terzo animale più presente all’interno delle case degli italiani (con circa 2 milioni di esemplari) e che criceti, pesci o canarini non potranno mai costituire un pericolo per l’incolumità pubblica, è bene rapportarsi soprattutto alla nozione che la società ha accolto di “animale domestico”.

Quindi il termine impiegato è improprio ed è stato assunto più nel senso comune che legale, tanto più che non esiste una terminologia legislativa che determini chi è effettivamente l’animale domestico.

Molti degli animali che ospitiamo nei nostri appartamenti, anche se non sono domestici in senso proprio, vengono ritenuti animali d’affezione da poter tenere in casa senza problema e, in fin dei conti, se lo scopo della norma è quello di impedire le liti per animali che possono arrecare molestie ai vicini di casa, è ovvio che le deve essere assegnato un significato diverso rispetto a quello letterale.

Tuttavia, a voler essere pignoli, l’equivoco resta e sulla base del Codice Civile si corre il rischio di vedersi opporre un veto approvato a maggioranza in condominio.

Vuoi saperne di più? Se hai bisogno di altre informazioni per vivere sereno in condominio lascia un commento oppure contatta l’Agenzia Pegaso Immobiliare.

Siamo a disposizione per rispondere a qualsiasi dubbio.

A presto.

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