Archivio mensile giugno 2019

Vendo casa! I mobili… che faccio, lascio?

Quando si deve cambiare casa non è detto che tutto l’arredamento che abbiamo allestito nella nostra vecchia abitazione sia adatto anche per la nuova.

Magari pensi di comprare la camera da letto o la cucina nuova, non ti interessa portare via con te il mobile del soggiorno, hai altri progetti per il bagno, perché vuoi rinnovare tutto e il tuo motto è: casa nuova mobili nuovi!

Oppure potresti essere costretto a rinunciare alla vecchia mobilia perché fatta su misura per il tuo immobile e nella tua prossima abitazione non sapresti davvero dove collocarla…

Sta di fatto che, qualunque sia la motivazione di base, se hai intenzione di non portare tutto o buona parte del tuo arredamento nella nuova casa, venderlo con il tuo immobile potrebbe essere per te una bella comodità.

Risparmieresti la fatica di vuotare la casa, cercare una sistemazione in cui depositare i mobili, venderli o smaltirli.

Ma se pensi di proporre la tua casa ad un prezzo più alto perché comprensivo dell’arredamento e credi che questo possa anche velocizzare la vendita… fai molta attenzione! Ci sono vari aspetti che non puoi trascurare.

1.I gusti son gusti…

Non è detto che ciò che piace a te piaccia anche al tuo acquirente, soprattutto se stai vendendo quella che per lui diventerà la prima casa, la residenza principale.

Per quanto possa essere di qualità, se il tuo arredamento non rientra nei suoi gusti difficilmente sarà disposto a pagare la casa un prezzo più alto per tenere i tuoi mobili e trovarseli davanti agli occhi tutti i giorni…

Diverso sarà il caso della vendita di una seconda casa: se il tuo acquirente compra il tuo appartamento per poi affittarlo, l’investimento per lui potrebbe risultare comunque conveniente perché corrispondendo a te una somma per l’arredamento non dovrà occuparsi di scegliere come arredare l’immobile, che sarà così da subito utilizzabile e potrà essere concesso in locazione.

2.È proprio vero che la casa arredata si vende prima?

Durante la visita all’immobile la presenza di mobili permette alla maggior parte dei potenziali acquirenti di cogliere meglio il reale spazio disponibile.

È anche su questo principio che si basa l’Home Staging, la tecnica che consiste nell’allestire la casa come un oggetto in vetrina per esaltarne luce, spazi e caratteristiche e che permette di accelerare molto la vendita o la locazione dell’immobile sottoposto all’intervento.

Bisogna sottolineare però che questo vale per i mobili “da scena” usati nello staging e non per i mobili “usati”.

Probabilmente il tuo arredamento è bello, moderno, ben conservato e rende la casa più accogliente di un appartamento vuoto… ma non è comunque detto che i tuoi mobili producano lo stesso effetto sui tempi di vendita.

3.Meglio prezzi separati.

È consigliabile fissare il prezzo dell’immobile secondo la stima basata sui reali prezzi di mercato che potrà offrirti il tuo agente immobiliare e trattare la vendita dei mobili che vorresti lasciare in casa separatamente.

Infatti stabilire un prezzo comprensivo dell’arredamento implica l’obbligo di acquistare anche i mobili, ma se l’acquirente dovesse rifiutarsi di comprarli rischi di far saltare l’intero affare.

Concentrati prima sulla vendita dell’abitazione: è questa la cosa più importante. Tutto il resto non deve essere vincolante ma aggiuntivo, puoi proporlo in seguito e accordarti con il tuo acquirente strada facendo.

La soluzione?

Affida la vendita della tua casa ad un professionista del settore, che ti aiuterà a fissare il giusto prezzo e preparerà per te un annuncio dettagliato in cui verrà evidenziata la possibilità (non l’obbligo!) per il compratore di tenere parte dell’arredamento.

Quindi concorda con il tuo agente immobiliare quali solo gli elementi che vorresti lasciare e a quale prezzo: questa cifra, come abbiamo detto, non andrà ad incidere sul prezzo di vendita.

Hai bisogno di aiuto? Contatta l’Agenzia Immobiliare Pegaso per una consulenza!

Ti aspetto per impostare la tua vendita nel modo giusto!

Elisabetta Senesi

B&B in condominio: si può vietare?

Il grande successo che i B&B hanno riscosso negli ultimi anni dimostra che i viaggiatori amano questo tipo di turismo a stretto contatto con il territorio, più economico e familiare rispetto al classico soggiorno in hotel.

Sfruttando questo trend positivo, sono davvero molti gli italiani che hanno deciso di aprire una struttura turistica microricettiva per guadagnare affittando per brevi periodi una casa di proprietà o addirittura parte della loro abitazione.

Ma quando è un immobile in condominio ad essere adibito a B&B, cosa ne pensano gli altri condòmini del perpetuo movimento di viaggiatori nel loro palazzo?

Le assemblee convocate per discutere sulla possibilità di modificare il regolamento in modo da vietare lo svolgimento di questa attività in condominio sono sempre più frequenti: infatti il continuo viavai degli ospiti rischia di pregiudicare la tranquillità e la sicurezza degli altri condòmini.

Questi ultimi di solito vedono nel B&B una minaccia alla tranquillità della vita nel palazzo e sperano di rintracciare nel regolamento condominiale norme che ne vietano la creazione all’interno di edifici privati.

Il vero problema è che, per quanto la giurisprudenza di recente abbia avuto occasione di esprimersi spesso sul tema dei vincoli alla presenza di B&B nei condomini, questo argomento non ha ancora trovato un orientamento e delle linee guida univoche e chiare.

In effetti non esiste alcuna norma che definisca le modalità e i tempi con cui il regolamento condominiale può impedire lo svolgimento dell’attività all’interno del condominio.

Il tribunale di Milano con la sentenza dell’8 maggio 2018 n. 2757 ha stabilito che il bed & breakfast è una particolare forma di locazione breve il cui esercizio non può essere impedito sulla base di un regolamento condominiale.

Allora cosa può vietare il B&B in condominio?

In generale possiamo dire che attualmente il divieto può essere:

  • stabilito in origine nel regolamento di natura contrattuale, ovvero quello predisposto dal costruttore dell’edificio o dall’originario unico proprietario di esso, allegato o semplicemente richiamato nei singoli atti di compravendita e accettato dall’acquirente
  • risultare da una delibera dell’assemblea a patto che ottenga il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio e venga in seguito trascritta nei registri immobiliari.

Nel caso in cui venga deliberata la clausola da inserire nel regolamento già esistente con cui si vieta lo svolgimento in condominio dell’attività di bed & breakfast o simili, questa deve essere espressa in modo chiaro ed univoco, perché destinata ad imporre limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sui beni di loro esclusiva proprietà.

Una clausola generica come ad esempio quella che proibisce “ogni uso diverso da quello abitativo” è da considerarsi nulla.

Perciò il bed & breakfast all’interno del palazzo può essere bloccato solo se il regolamento impone di destinare le unità dell’immobile soltanto ad abitazione o studio professionale e ufficio, e se il regolamento, con tale contenuto, è regolarmente trascritto all’Agenzia delle Entrate (come stabilito dalla Corte di Cassazione 21024/16).

Se stai cercando l’occasione perfetta per aprire la tua attività e desideri trovare un immobile adatto a diventare una piccola struttura turistica, Pisa è la città giusta in cui investire!

Leggi il nostro articolo su come trasformare un immobile in un B&B, visita il sito dell’Agenzia Immobiliare Pegaso per prendere spunto e per maggiori informazioni contattami o vieni in Agenzia.

Insieme troveremo il luogo in cui potrai avviare la tua attività… ovviamente verificando in modo preventivo che non ci siano per te vincoli o restrizioni in merito!

Ti aspetto!

Elisabetta Senesi

 

Superficie calpestabile e commerciale: che differenza c’è?

Chi consulta gli annunci immobiliari in cerca di casa presta subito attenzione alle informazioni relative alle dimensioni dell’immobile, per capire se può essere adatto alle sue esigenze di spazio.

Ma attenzione alla superficie segnalata: che differenza c’è tra superficie commerciale e superficie calpestabile?

LA SUPERFICIE COMMERCIALE.

La superficie commerciale è data dalla somma in percentuale di tutte le superfici di cui la proprietà è composta.

È conosciuta anche con l’acronimo SCV (Superficie Commerciale Vendibile) ed è un parametro di mercato oggettivo che contribuisce a determinare il valore dell’immobile.

Per calcolare la superficie commerciale per prima cosa si effettuano le misurazioni di:

  • vani principali e accessori diretti includendo anche le murature interne ed esterne; le pareti in comune con altre unità immobiliari (o con le parti comuni) vanno considerate come se fossero di metà spessore e rientreranno nel calcolo fino ad un massimo di 25 cm;
  • pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare: i balconi, le terrazze e similari si misurano fino al contorno esterno, mentre i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo fino al confine della proprietà;
  • pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare (cantine, soffitte o similari): si comprendono nella misura i muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone comuni o di altra proprietà e si considera metà muro anche quando tali aree confinano con altre zone della casa ad uso diverso.

Quindi si passa al calcolo sommando le superfici nelle relative percentuali:

→ superfici coperte comprensive di muri interni ed esterni dell’abitazione:

  • 100% delle superfici calpestabili
  • 100% delle superfici delle pareti divisorie interne
  • 50% delle superfici di confine con altri immobili
  • 100% muri perimetrali

terrazze, balconi e giardini:

  • 25% se sono scoperti
  • 50% se sono coperti
  • 35% patii e porticati
  • 15% giardini di appartamento
  • 10% giardini di ville

aree di pertinenza come cantine e posti auto (il calcolo attiene a valori diversi, a seconda della loro qualità, dimensione e soprattutto ubicazione dell’immobile):

  • 25% cantina
  • da 40 a 80% box
  • da 25 a 50% posto auto
  • 80% mansarde rifinite
  • 60% locali interrati abitabili.

LA SUPERFICIE CALPESTABILE.

La superficie calpestabile o utile è la somma delle superfici interne dei singoli vani che compongono l’immobile misurata calcolando la sola pavimentazione lungo il perimetro interno, perciò indica soltanto ciò che può essere, appunto, “calpestato”.

Sempre inferiore alla superficie commerciale, rappresenta l’effettivo spazio che si ha a disposizione, esclusi i muri sia perimetrali che interni, lo spessore delle pareti divisorie e lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri.

Invece sono inclusi nella superficie calpestabile dell’immobile gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre, quelle occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati, lo spazio interno di circolazione orizzontale (come corridoi o disimpegni) e verticale  (scale, ascensori, impianti  di sollevamento ecc.).

Come trovare la casa delle giuste dimensioni per te e la tua famiglia?

Al di là del numero di m² in sé, per capire se un’abitazione ha davvero lo spazio che ti serve devi riflettere non solo sulla superficie a disposizione, ma anche su come è distribuita: una casa più piccola di quella che avevi immaginato ma ben organizzata potrebbe soddisfare comunque le tue esigenze di comfort e praticità.

Non affidarti solo a misure stampate su carta, ma valuta di persona se gli spazi sono adeguati.

Per fare questo la visita all’immobile è fondamentale: le sensazioni che una casa ti trasmette possono essere decisive in vista dell’acquisto.

Ovviamente al momento della scelta devi pensare a quali sono le tue abitudini, le tue passioni (se ami cucinare una grande cucina ti permetterà di muoverti meglio nel tuo ambiente preferito e ricevere ospiti, un bel giardino sarà l’ideale se hai l’hobby il giardinaggio ecc.) e vedere la casa in una prospettiva futura: quante persone ci vivranno? La famiglia sta per allargarsi?

I consigli del tuo agente immobiliare di fiducia saranno fondamentali in questa fase.

Se stai cercando casa nella zona di Pisa, l’Agenzia Pegaso Immobiliare ti aiuterà a chiarirti le idee ed ad orientare la tua ricerca, proponendoti solo soluzioni in linea con le tue priorità e le tue aspettative.

A presto con un nuovo articolo!

Elisabetta Senesi

 

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