Archivio mensile settembre 2019

Affitti in nero a studenti universitari: attenzione al contratto!

Affitti in nero? No, grazie! Se sei uno studente universitario fuorisede alla ricerca di un alloggio, non fidarti di chi ti propone una locazione con contratto verbale o senza registrazione.

Il nuovo anno accademico è alle porte e in città universitarie come la nostra Pisa la corsa degli studenti fuorisede per accaparrarsi gli alloggi migliori è già iniziata da qualche mese.

Ognuno cerca il proprio monolocale o la propria stanza in affitto in base alla vicinanza rispetto alla facoltà e alle aule che dovrà frequentare nel corso dei prossimi mesi, ma anche in base ad altri parametri.

Tra i principali fattori che condizionano la scelta c’è, ovviamente, il budget a disposizione.

E così nell’ambito della locazione per studenti universitari non manca chi attira potenziali inquilini proponendo alloggi in affitto, magari ad un prezzo più conveniente, ma senza offrire un contratto regolare.

Si stima che in Italia ci siano oltre 900 mila appartamenti caratterizzati da locazioni irregolari: affitti in nero, accordi registrati a canoni inferiori rispetto a quelli percepiti o comodati fittizi.

Come deve essere un contratto di locazione regolare?

I contratti di locazione ad uso abitativo devono essere redatti in forma scritta e registrati presso l’ufficio del registro ubicato nelle sedi territoriali dell’Agenzia delle Entrate.

Dunque un accordo verbale con il proprietario di casa è di fatto nullo e la registrazione è un adempimento obbligatorio affinché il contratto sia valido.

Inoltre dal primo gennaio 2014 i proprietari di immobili locati ad uso residenziale hanno l’obbligo di ricevere pagamenti tracciabili: gli inquilini sono tenuti a effettuare versamenti non più in contanti ma tramite bonifici, carte di credito, prepagate, assegni o vaglia postali.

L’affitto in nero è a svantaggio dell’inquilino!

Se stai cercando un alloggio e ti viene proposto un affitto in nero hai a che fare con un padrone di casa che non ha intenzione di stipulare accordi a norma di legge in modo da non pagare le tasse.

Questa pratica illegale gioca a tuo svantaggio, perché senza un regolare contratto il proprietario non è tenuto a mantenere fede a nulla: può mandarti via di casa da un momento all’altro e senza alcun preavviso, non è obbligato ad occuparsi della manutenzione del tuo appartamento e può cambiare a suo piacimento l’importo del canone mensile.

Perciò è bene non accettare MAI queste condizioni di affitto, tanto più che i contratti di locazione per studenti universitari godono di condizioni particolarmente vantaggiose.

Come puoi approfondire cliccando qui, il contratto più indicato sia per il proprietario sia per l’inquilino è l’affitto transitorio per studenti fuorisede, una tipologia di contratto a canone concordato che rende impossibile al proprietario fissare un canone mensile più alto rispetto a quanto previsto dagli accordi territoriali presi tra le organizzazioni di inquilini e proprietari.

Inoltre solo se il rapporto di locazione è valido da esso scaturiscono uno serie di agevolazioni fiscali per lo studente-inquilino.

Infatti il Tuir (art.15, comma 1 lettera i-sexies) prevede per gli studenti universitari fuorisede una detrazione del 19% dall’Irpef entro il limite di 2.633 euro all’anno sui canoni di affitto relativi ai contratti di locazione degli universitari iscritti ad un corso di laurea presso un’università situata in un comune diverso da quello di residenza.

Ciò significa che hai modo di recuperare circa 500 euro.

Per essere davvero tutelato accertati di stipulare un contratto corretto e che il locatore provveda alla sua registrazione.

Se sarà la tua agenzia immobiliare di fiducia a seguire la locazione non avrai nulla da temere.

Per la tua casa a Pisa affidati ad esperti del settore e contatta l’Agenzia Immobiliare Pegaso!

A presto!

Elisabetta Senesi

Locazioni immobili commerciali: cedolare secca anche sulle proroghe?

L’Agenzia delle Entrate si è espressa in merito alla possibilità di optare per la cedolare secca per la locazione di negozi in caso di proroga contrattuale.

L’ultima Legge di Bilancio ha esteso la possibilità di usufruire del regime fiscale della cedolare secca a chi concede in locazione un immobile commerciale.

Si tratta di una novità importante, che permette di applicare il regime di tassazione sostitutivo di Irpef e addizionali con aliquota fissa al 21% non più solo ai locatori di abitazioni come avveniva fino allo scorso anno, ma anche a chi dà in affitto un bene appartenente alla categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).

Scegliendo l’utilizzo della cedolare secca al 21%, il locatore rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.

Allo stesso tempo ha però il vantaggio di risparmiare sulla tassazione Irpef ed evitare il pagamento dell’imposta di registro, di bollo e delle tasse legate a risoluzioni e proroghe, per un risparmio medio che va dai 1.000 ai 2.800 euro annui secondo le stime di Confedilizia.

Inoltre la cedolare secca è applicabile anche nel caso di affitti commerciali con canone variabile ed è estesa alle pertinenze dell’immobile, purché siano locate congiuntamente al negozio e, in base a quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 8/E/2019, appartengano alle categorie catastali:

  • C/2 magazzini e locali di deposito
  • C/6 box auto, garage e rimesse
  • C/7 tettoie chiuse e aperte.

Per avvalersi del regime sostitutivo devono essere soddisfatte anche altre condizioni:

  • la superficie complessiva dell’unità immobiliare commerciale oggetto della locazione, al netto delle pertinenze, non può essere superiore a 600 m²;
  • alla data del 15 ottobre 2018 non può risultare in corso tra i medesimi soggetti un contratto di locazione per lo stesso immobile, da interrompere anticipatamente rispetto alla scadenza naturale;
  • il contratto di locazione deve essere stipulato tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2019.

Dunque, stando a questi requisiti contenuti nella Legge di Bilancio, l’opzione della cedolare secca sulle locazioni di immobili commerciali è possibile solo per i nuovi contratti, ma di recente l’Agenzia delle Entrate ha fatto una precisazione importante.

Nella risposta all’interpello 297/2019 l’Agenzia ha chiarito che se un contratto di locazione termina la sua scadenza naturale nell’anno in corso, il locatore può optare per il regime fiscale della cedolare secca in sede di eventuale proroga contrattuale.

La proroga infatti viene considerata come un contratto di locazione stipulato nel 2019.

Con questa apertura si va a moltiplicare il numero dei potenziali fruitori della cedolare secca: in base ai dati dell’Omi sono 807mila i negozi posseduti da persone fisiche con locazioni già in corso, per cui è possibile stimare che potrebbero beneficiare dell’opzione del regime sostitutivo circa 120mila proroghe all’anno.

Hai bisogno di altre informazioni?

Rivolgendoti all’Agenzia Immobiliare Pegaso potrai contare sulla consulenza di un professionista che risolverà ogni tuo dubbio e ti seguirà nella stipula del contratto dandoti la certezza di concludere la tua operazione immobiliare in modo sicuro e corretto.

Ti aspetto!

Elisabetta Senesi

Controlli sull’immobile prima della vendita: come risolvere gli errori catastali?

Vendi casa? Ecco come verificare la presenza di eventuali errori catastali e cosa fare per sanarli.

Dopo una calda estate fatta anche di vacanze e meritato relax, settembre è il mese in cui tutto riparte.

Bisogna riprendere il passo con la quotidianità e per farlo con entusiasmo può essere di grande aiuto stabilire nuovi propositi e fissare qualche bell’obiettivo da raggiungere.

Tra le cose che desideri fare nei prossimi mesi hai programmato anche la vendita della tua casa? Di certo si tratta di un bel progetto… ma anche di un impegno importante!

Vendere un immobile non è cosa da poco: è un’operazione che ha bisogno di tempo e che porta con sé un carico emotivo da non sottovalutare, specialmente se quella che vuoi mettere sul mercato è la casa in cui hai vissuto per anni.

Perciò la compravendita immobiliare deve essere condotta con molta cura, già a partire dalla sua organizzazione.

Come abbiamo detto anche in altre occasioni sul nostro blog, la prima cosa da fare prima di mettere un immobile in vendita è reperire e controllare tutta la documentazione relativa al bene.

Purtroppo, specialmente quando la compravendita non passa attraverso un’agenzia immobiliare, capita spesso che vengano individuate delle difformità dell’immobile quando l’iter di compravendita è già a buon punto.

In questi casi può servire del tempo per risolvere le varie problematiche, con il conseguente rischio di dover rimandare o veder saltare l’intero affare.

In particolare è importante che tu sappia che dal 1 Luglio 2010 è entrata in vigore una Legge che obbliga a verificare che la planimetria catastale (ovvero il disegno dell’immobile conservato negli uffici dell’Agenzia del Territorio) corrisponda allo stato di fatto della casa.

Nel caso in cui la casa e la planimetria catastale siano differenti l’atto è considerato nullo, dal momento che chi acquista ha il diritto di comprare un bene perfettamente conforme ai documenti depositati in Comune.

Se spunta un problema che impedisce di concludere il contratto di vendita, l’acquirente potrebbe anche scegliere di non comprare più la casa e di chiedere il doppio dei soldi che ha versato a titolo di caparra alla firma del preliminare.

Dunque tu, in quanto parte venditrice, devi prevenire queste situazioni verificando per tempo se tutto è in regola o se ci sono difformità di cui magari non eri a conoscenza.

Come correggere gli errori catastali?

Se da una visura catastale dell’abitazione si riscontrano inesattezze ad esempio sul numero dei vani e dei metri quadri, cosa puoi fare?

Per quanto riguarda eventuali errori catastali, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che si può chiedere la correzione nella banca dati del Catasto, presentando una domanda presso gli uffici provinciali – Territorio o, in alcune situazioni, mediante il servizio online “Contact center” presente sul sito.

Il richiedente deve indicare nella domanda le proprie generalità, i dati catastali dell’immobile, la situazione riscontrata e le informazioni utili alla correzione dell’errore.

Tramite la procedura online è possibile correggere:
  • errori sulla persona a cui è intestato l’immobile: cognome e nome (per le aziende “denominazione”), codice fiscale, luogo e data di nascita (per le aziende “sede legale”), diritti e quota di possesso;
  • errori sui dati dell’immobile: indirizzo, ubicazione (n° civico, piano, interno, ecc.) o evidenti inesattezze nella consistenza (numero vani o metri quadri).

Per presentare la richiesta occorre disporre dell’identificativo catastale dell’immobile (foglio, particella, subalterno) e degli estremi di uno dei seguenti documenti:

  • atto notarile di acquisto,
  • dichiarazione di successione,
  • domanda di voltura catastale,
  • denuncia al catasto di nuova costruzione o variazione.

È decisamente meglio giocare d’anticipo ed intraprendere la vendita sapendo di avere tutte le carte in regola.

Con l’appoggio di un professionista immobiliare sarà tutto più facile.

In particolare, alla luce delle difficoltà che possono sorgere, per dare maggiore serenità sia al venditore che all’acquirente l’Agenzia Immobiliare Pegaso mette a disposizione dei suoi clienti un servizio specifico: il Check up FIMAA Pisa.

Si tratta di un vero e proprio fascicolo informativo che contiene i documenti fondamentali per conoscere nel dettaglio le caratteristiche di un casa o di un fabbricato, in modo che chi chiede l’assistenza dell’Agenzia Pegaso per la vendita o l’acquisto possa farlo con la tranquillità di essere in mani sicure.

Per saperne di più leggi questo articolo e se vuoi che ti guidi nella vendita della tua casa contattami.

Ti aspetto!

Elisabetta Senesi.

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