Vendere casa affittata: quando l’inquilino ha diritto di prelazione?

Vendere casa affittata: quando l’inquilino ha diritto di prelazione?

Che succede quando si decide di vendere una casa di proprietà, ma l’immobile è affittato? In quali circostanze l’inquilino ha diritto di prelazione?

Mentre è in corso una locazione, può capitare che ad un certo punto il proprietario abbia bisogno di ottenere liquidità in breve tempo e decida di vendere la casa.

La prima cosa da dire è che ne ha tutto il diritto, dal momento che l’immobile gli appartiene, e che può farlo senza restrizioni.

Infatti vendere una casa locata con contratto ancora in essere è consentito dalla legge: secondo quanto stabilito all’articolo 1602 del Codice Civile, l’acquirente “subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”, diventando ufficialmente per l’inquilino il nuovo padrone di casa.

Ma in alcuni casi è possibile che l’affittuario abbia una precedenza sugli aspiranti acquirenti e possa esercitare il diritto di prelazione.

Che cos’è il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione è quello che permette a un soggetto di essere preferito rispetto ad altri e alle stesse condizioni.

Questo significa che l’affittuario, se interessato, sarebbe il primo ad avere la possibilità di acquistare la casa e che a parità di prezzo il locatore è tenuto a preferire il proprio inquilino rispetto ad altri possibili acquirenti.

Quando può essere esercitato il diritto di prelazione?

I contratti di locazione per immobili ad uso abitativo sono solitamente 4+4 o 3+2, ovvero prevedono una durata rispettivamente di 4 o di 3 anni, con la possibilità di rinnovo automatico per un altro periodo, che sarà di ulteriori 4 anni nel primo caso e di 2 nel secondo.

Il diritto di prelazione sussiste soltanto se il locatore disdice il contratto di locazione alla prima scadenza dei 4 o dei 3 anni, a seconda del contratto, e non risulta proprietario di altri immobili a uso abitativo salvo quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Quindi se alla prima scadenza contrattuale il proprietario è intenzionato a vendere il proprio appartamento, deve comunicare al suo inquilino condizioni e corrispettivo della compravendita e quest’ultimo dovrà a sua volta comunicare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione.

Così facendo si concede all’affittuario la possibilità di acquistare la casa a preferenza sugli altri ipotetici e potenziali acquirenti.

In tutti gli altri casi (se la vendita interviene dopo la prima scadenza contrattuale o se il proprietario ha altri immobili ad uso abitativo) non c’è nessuna prelazione; tuttavia il decreto ministeriale 30 dicembre 2002 (art. 1) stabilisce che il proprietario dell’immobile può comunque scegliere di sua iniziativa di concedere tale diritto al conduttore.

Le eccezioni.

Dobbiamo inoltre sottolineare che ci sono alcune circostanze in cui, anche in presenza dei requisiti che abbiamo visto sopra, non è comunque possibile che la prelazione sussista.

Nello specifico:

  • se l’immobile è in comproprietà tra il locatore e altri soggetti a titolo di comunione ereditaria, il diritto di prelazione dei coeredi (stabilito all’articolo 732 del Codice Civile) fa passare in secondo piano quello dell’inquilino;
  • se la vendita è destinata al coniuge del locatore o ai suoi parenti entro il secondo grado, all’inquilino non spetta alcun diritto.

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L’Agenzia Immobiliare Pegaso è a disposizione per chiarire i tuoi dubbi in materia di locazione o compravendita.

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